Цялостното обновяване на жилищните сгради е желано от мнозина, но е достъпно за малцина

• В България 93% от жилищния фонд не е енергийно ефективен.
• С ограничените публични ресурси и досегашната практика за 100% безвъзмездна финансова помощ (БФП), санирането е стигнало до едва 4% от съществуващия жилищен сграден фонд.
• Нов опит за смяна на модела от 100% БФП с модел на съфинансиране чрез Плана за възстановяване и устойчивост, за пореден път, не се случи.
• Как ще продължи обновяването за енергийна ефективност в жилищния сектор, остава загадка повече от 15 години след началото му в България.
• С нарастването на цените на енергията интересът на българите към мерките за енергийна ефективност се повишава.

Защо енергийна ефективност в жилищния сектор е толкова значима?

Според Дългосрочната стратегия за обновяване на сградния фонд до 2050 г. 93% от жилищните сгради в България не са енергийно ефективни, което води до високи сметки, нисък комфорт и увеличаване на енергийната бедност.

Концепцията, че „най-евтината енергия е спестената енергия“, става все по-разбираема за хората.

Самостоятелно или цялостно обновяване на жилищната сграда, в която живеем?

Според преброяване на НСИ от 2021 г., 66.8% от собствениците са предприели частични мерки – 49% от жилищата изцяло са с енергоспестяваща дограма, а още 17.8% са с частично сменена дограма. Тоест каквото могат да организират със собствени финансови средства и усилия, хората устойчиво го правят.

Същевременно поредица проучвания, проведени от Българо-австрийската консултантска компания (БАКК) и Енергийна агенция ЕнЕфект с помощта на Алфа Рисърч, показват, че в голямата си част собствениците осъзнават, че инвестициите в единични мерки в жилището са полезни, но с краен ефект, далеч по-малък от онзи, който би се постигнал при енергийното обновяване на цялата сграда. Безспорен принос за тези нагласи имат резултатите от Националната програма за енергийна ефективност (2015–2020) – 78% от нейните бенефициенти декларират, че след обновлението сметките им за отопление са намалели.

С такива ефекти може да бъде обяснен големият интерес към отворените програми за кандидатстване впоследствие: за 100% БФП по първия етап на Програмата за саниране от Плана за възстановяване и устойчивост (ПВУ) бяха подадени 3053 заявления при наличен финансов ресурс в размер на 1.13 млрд. лв., оказал се достатъчен за едва 756 (многофамилни) сгради. Нагласите на хората за подобряване на енергийната ефективност в жилищния сектор осезаемо нарастват, но политиката на 100% грантови програми за 10 години успя да покрие нуждите на едва 4% от жилищния фонд. Според експертни изчисления, ако темповете се запазят, ще са ни необходими 200 години, за да бъдат обновени всички нуждаещи се сгради.

Как се финансира енергийното обновяване на жилищните сгради в Европа?

Устойчивият модел за финансиране на обновяването за енергийна ефективност, възприет в Европа, е трикомпонентен (фиг. 1), като включва комбинация от:

БФП в размер под 50%, която да покрие част от разходите и да направи възможно изплащането на заем за сметка на реализираната икономия на енергия в разумен срок;
Собствено финансиране, осигурено чрез улеснен достъп до кредитен ресурс, обезпечен с държавни гаранции (кредитите се предоставят на етажната собственост, а не индивидуално);
Допълнителна целева помощ (до 100% БФП), която се предоставя само на социално уязвими собственици/енергийно бедни.

*Фигура 1: Трикомпонентен устойчив модел за финансиране.*

Моделът има доказано много преимущества:

По-справедливо използване на ограничения публичен финансов ресурс, доколкото 100% грантова помощ облагодетелства една малка част от потребителите за сметка на всички данъкоплатци;
Значително ускоряване на темповете за обновяване на сградите и достъп до реализация на енергийна ефективност за много повече хора;
Възможност собственици с ниски доходи да участват финансово в обновителния процес;
Повишено участие на собствениците във вземането на решения и контрол, което обезпечава по-високото качество на изпълнението и намалява корупционния потенциал при харчене на публичен ресурс;
Средствата, раздадени като заемен ресурс, се връщат и ползват многократно за обновяване на още сгради.

Моделът е широко приложим и може да бъде надеждна основа за масово обновяване на жилищния сграден фонд.

От къде идват препоръките за България?

В началото на новия век описаният по-горе модел се утвърждава в страните от Централна Европа и Балтика. Литовският опит за смесено финансиране на обновяването на многофамилни сгради отдавна е високо оценен като „добра практика“ от европейските финансови институции и препоръчван като подходящ за адаптация към българските условия (Световна банка, март 2024 г.).

В Литва, когато става дума за обновяване на стари жилища, използват комбинирани методи за финансиране – част от парите се дават като безвъзмездни средства (пари, които не трябва да се връщат), а останалата част – като заеми с много ниска лихва. Заемите са дългосрочни и се дават на асоциации на собственици на жилища, като не е нужно да предоставят допълнителни гаранции и обезпечаване, освен банкова сметка, през която се плащат разходите за поддръжка на сградата. Съществува и система за защита срещу загуби, при която ако банките понесат щети от заеми, публични средства покриват 80% от тези загуби. Това важи за всеки изискуем кредит и за загуби, които не надвишават 25% от общите загуби на всички кредити в системата. Когато дадена сграда се обновява, безвъзмездната финансова помощ, покрива следните разходи:

пари за изготвяне на инвестиционен план как да се подобри сградата;
проверки преди и след ремонта, за да се види колко енергия се спестява;
технически проект и административно управление на целия процес;
помощ за намаляване на лихвите по заеми, за да са по-достъпни;
отстъпки от 30-40% от разходите, ако сградата отговаря на определени енергийни стандарти, което позволява част от заема да бъде изплатена по-рано.

Един добър пример, от който можем да се учим, е този на Гърция

Значителното увеличение на енергийната ефективност на домовете в Гърция е резултат на програма за субсидиране за подобряване на енергийната ефективност. Тя работи от 2011 г. и е винаги достъпна, което дава на хората възможност да планират ремонтите си спокойно и предварително.

В допълнение, принципът „първи дошъл, първи обслужен / first come – first serve“ е заменен с разработена точкова система, при която съотношението между грант (БФП) и безлихвени кредити е поставено изцяло в зависимост от разполагаемите доходи на домакинствата. (Metropolitan Research Institute, ноември 2024 г.)

Как всъщност се случва процесът в България?

България започва обновяването значително по-късно, което от своя страна дава възможност да се използва чуждия опит, с адаптиране към местните условия. Така беше реализирано Демонстрационно обновяване от Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ) с подкрепата на Програма на ООН за развитие (ПРООН), с цел да предложи препоръки как успешният пилотен проект да прерасне в системна политика за мащабно обновяване.

Идентифицирани бяха две основни групи предизвикателства:

Организация: Обновяването е сложна дейност, за която собствениците често нямат необходимата експертиза. Осигуряването на техническа помощ е от ключово значение. Това днес се обозначава с термина „обслужване на принципа one-stop shop“, който обхваща целия процес.
Финансиране: Публичната финансова подкрепа трябва да бъде структурирана така, че да даде възможност за участие на всички собственици, включително и на тези с ниски доходи, каквито има практически във всяка сграда.

Направените препоръки останаха добронамерено пожелание, валидно и до днес, а неизпълнението им е основната причина за провала на следващи опити за въвеждане на модела на съфинансиране.

Какви бяха успехите и предизвикателствата на програмите за енергийно обновяване в България от 2007 г. насам?

През последните две десетилетия България предприе редица инициативи за подобряване на енергийната ефективност на жилищните сгради. На фигура 2 е представена хронологията и бюджетите по всяка една от програмите.

Фигура 2: Финансиране на енергийната ефективност в България в периода 2007 – 2030 г. По данни на автора от публично достъпни източници. Визуализация: Асен Ненов за Климатека

По-долу разглеждаме ключовите програми и техните резултати.

Пилотни стъпки и първи успехи

Демонстрационният проект (ПРООН), който се проведе в периода 2007-2011 г. постави началото на енергийното обновяване в страната. С бюджет от 11 милиона лева, той успешно обнови 50 сгради, като използва модел на 50% безвъзмездно финансиране и безплатна техническа помощ. Този подход се оказа ефективен, балансирайки грантове и кредити и въвеждайки новаторска система за кредитиране на етажната собственост от Фонда за енергийна ефективност и възобновяеми източници.

Разширяване на обхвата и първи трудности

Програмата “Енергийно обновяване на българските домове” (ЕОБД), започнала по Оперативна програма „Региони в растеж“ (ОПРР) се проведе в периода 2007-2013 г. Тя разшири мащаба, с бюджет от 50 милиона лева. Програмата се сблъска със значителни предизвикателства, като:

Ограничена ефективност на техническата помощ в отдалечените райони – беше предоставена помощ едва в 7 региона, което доведе до затруднен достъп на хората от по-отдалечените селища.
Неуспешен модел за кредитиране на физически лица – бяха предлагани кредити от КТБ на физически лица, вместо на етажната собственост. Това доказа своята несъстоятелност и в резултат не беше предоставен нито един кредит, защото като правило нуждаещите се не отговарят на пазарните изисквания на банките.

Забавената, съпроводена с проблеми реализация на програмата послужи като оправдание за преминаване към 100% БФП, въпреки че първоначално се предлагаха 75%. В рамките на програмата успяха да се обновят само 158 сгради, като, други 137 бяха прехвърлени за изпълнение към следващата програма, която започна през 2015 г.

Първата широкомащабна национална програма, която беше финансирана с националния бюджет

Национална програма за енергийна ефективност на многофамилни жилищни сгради (НПЕЕМЖС), която се проведе в периода 2015-2020 г. отбеляза значителен скок с бюджет от 2 милиарда лева. Положителното в нея беше, че успя да демонстрира ползите от цялостното енергийно обновяване и да промени обществените нагласи. Въпреки това, програмата забави развитието на пазара на енергийно обновяване, защото имаше следните недостатъци:

Ограничен брой облагодетелствани сгради – само 2022 сгради
Липса на социална насоченост – бяха облагодетелствани само ограничен кръг от сгради, избрани на принципа: „първи дошъл, първи обслужен“
Администрирането на процеса беше възложен на общините – неприсъща дейност за публични власти и пречка за създаване на капацитет извън тях.

Съвременни инициативи и бъдещи перспективи

Оперативна програма „Региони в растеж“ (ОПРР) 2014-2020 г. с бюджет от 103 млн. лв. обнови 429 сгради, но повтори недостатъците на НПЕЕМЖС, по същите причини — предоставяне на 100% безвъзмездна финансова помощ на ограничен кръг от бенефициенти. Сходен модел е заложен и в Плана за възстановяване и устойчивост (ПВУ) – Етап 1 (2024-2026 г.), който разполага с 1,129 млн. лв. за обновяване на едва 756 сгради.

ПВУ – Етап 2 (2024-2026 г.) планиран като преход от 100% грант към устойчив модел на съфинансиране на обновяването постигна скромни успехи – 282 кандидатстващи сдружения за едва половината от наличния финансов ресурс в размер на 282 млн. лв. Новите правила за собствениците и повишени отговорности, без осигурена техническа помощ, изискване за 20% финансово участие, не подкрепено с финансови инструменти затруднява достъпа до програмата. Липсата на ясна комуникационна стратегия и противоречивите послания по време на предизборните кампании още повече разколебават потенциалните кандидати.

Ниското участие отново послужи като оправдание за връщане към практиката на 100% финансиране от публичен ресурс.

Програмата за развитие на регионите (ПРР) 2021-2027 г. отвори две нови схеми по ПО1 и ПО4 със съответно 95% и 100% БФП за обновяване на многофамилни жилищни сгради.

Ако продължим така, няма да успеем дори да се доближим до целта за 2030 г. – да обновим над 19 милиона квадратни метра жилищна площ. Тази цел е записана в Националната стратегия за обновяване и е потвърдена в плана за енергия и климат, редакция от 2024 г. С осигурения до момента ресурс, в най-добрия случай обновените сгради ще достигнат до 5 млн. кв. м. и не е ясно как ще бъдат финансирани останалите 14 млн. кв. м. без привличане на самоучастие от собствениците.

Какви са поуките и препоръките?

Анализът на тези програми разкрива няколко ключови извода:

Програмите със 100% безвъзмездно финансиране са със силно ограничен обхват – малък брой обновени сгради, а десетки хиляди нуждаещи се остават без никаква финансова помощ.
Ограниченият публичният ресурс, който се използва еднократно чрез 100% БФП, не дава възможност за реинвестиране на спестяванията, като по този начин прави невъзможно разширяването на програмата.
Вместо кампанийни инициативи, има необходимост от постоянно действаща програма, с комбинирано финансиране.
Необходимо е създаване на потенциал за по-голям обхват при по-ниски нива на безвъзмездно финансиране.
Предоставянето на адекватна квалифицирана техническа помощ за собствениците успява да активира интереса им. И обратно, нерешените проблеми или липсващите възможности за осигуряване на финансовото самоучастие се явяват значима пречка за част от домакинствата в една сграда, а това е спирачка за всички, които живеят там.

Какво да се направи, за да се ускори и разшири обновяването на жилищата?

Посоката за действие е ясна още от първата програма за обновяване (2009 г.), впоследствие заложена в Дългосрочната стратегия за обновяване на сградния фонд (2020 г.) и последващите документи, подкрепени от Европейската комисия.

За да се ускори процесът, усилията трябва да бъдат насочени към: създаване на средносрочна програма за енергийно обновяване на жилищния фонд, подкрепена с устойчив финансов механизъм, вместо към спорадични програми с различни условия.

Този механизъм трябва да комбинира грантови средства и специализирани кредитни продукти, като осигурява равнопоставен достъп на всички собственици до финансиране при реализация на инвестиционни намерения. А безвъзмездно финансиране (до 100%) да се предоставя единствено на социално уязвими и енергийно бедни домакинства.

Успехът на съседна Гърция, еднозначно демонстрира ползите и устойчивостта на модела.

Осигуряване на техническа помощ чрез „one-stop shop“ обслужване — центрове за комплексно обслужване, които да предоставят ефективна, квалифицирана и адекватна помощ на собствениците през всички етапи на процеса, е другата ключова предпоставка за успех.

Това е потвърдено от фактът, че 2/3 от софийските кандидатури по втория етап на ПВУ дойдоха от едва 5 района, благодарение на предоставените услуги от Центъра за комплексно обслужване на БАКК АД.

Реформите в Националния план за възстановяване и устойчивост (НПВУ) бяха предвидени като мерки за изпълнение на горното. По-малко от 2 години преди края му, картината не е оптимистична:

„One-stop shop“ обслужване: Вместо да се трансформират в истински центрове за техническа помощ, 28-те областни информационни центрове бяха формално обозначени като такива, без да отговарят на реалните нужди на хората.
Национален фонд за декарбонизация (НФД): Очакваше се той да реши въпросите с финансирането, но към момента има само предложение за преименуването му на Фонд „Енергийна ефективност и възобновяеми източници“ (ФЕЕВИ), без яснота за неговата структура, ресурси и управление.
Дефиниция за енергийна бедност: Дефиницията е приета в Закона за енергетиката, но тя е на практика неизползваема, защото липсва компетентен орган, отговорен за информационната система за идентифициране на енергийно бедните домакинства. Не е създаден и фонд за първоначални инвестиции или грантове в схеми със съфинансиране.

Европейските закони — ясни правила и помощ за нужните промени

Неизпълнените реформи продължават да са отворени предизвикателства. От година насам въпроси като начините на финансиране, лесния достъп до информация („one-stop shop“ обслужване) и как точно се определя енергийната бедност в контекста на обновяването на дома за по-голяма енергийна ефективност вече са част от изискванията в новите европейски правила за енергийна ефективност и сгради (Директивата за енергийна ефективност (ЕС) 2023/1791 и Директивата (ЕС) 2024/1275 относно енергийните характеристики на сградите).

Дали това ще ускори процеса, не е сигурно, като се има предвид досегашният опит. Но се надяваме, че ще даде допълнителен стимул най-накрая да започне по-устойчиво и справедливо обновяване на жилищата чрез съфинансиране.

Автор: Цвета Наньова / Климатека

Цвета Наньова е автор в Климатека. Заместник-председател е на Българската фасилити мениджмънт асоциация (БГФМА) и изпълнителен директор на Българо-австрийската консултантска компания (БАКК). Тя е водещ експерт в жилищната политика и енергийната ефективност с международен опит, включително към ООН. БАКК участва в разработването на модела „one-stop shop – обслужване“ за съфинансиране на енергийното обновяване. Наньова е консултант по национални политики и е участвала в разработването на Дългосрочната стратегия за обновяване на сградния фонд. Преподава в магистърската програма „Фасилити мениджмънт“ в Стопанския факултет на СУ „Св. Климент Охридски“.

Публикацията е създадена в партньорство на Хабитат България с Климатека, по проект „Достъп до енергийно обновяване“.

БФП – безвъзмездна финансова помощ;

ЕОБД – Енергийно обновяване на българските домове;
МРРБ – Министерство на регионалното развитие и благоустройството;
НПЕЕМЖС – Националната програма за енергийна ефективност на многофамилни жилищни сгради;
ОПРР – Оперативна програма „Региони в растеж”
ПВУ – Планът за възстановяване и устойчивост
ПО 4 – Програмна ос 4
ПРООН – Програма на ООН за развитие (на английски: UNDP – United Nations Development Programme);
ПРР – Програмата за развитие на регионите 2021-2027
ТП – техническа помощ;
ФЕЕВИ – Фонд за енергийна ефективност и възобновяеми източници.

В статията са използвани материали от: