Възможно ли е екологично и достъпно строителство на сгради?

Строителството е една от индустриите с най-голям негативен ефект върху околната среда от гледна точка на материалите, които се използват, както и от гледна точка на начина, по който сградите функционират. От една страна, използването на материали създава по-голямо търсене и потребление на повече ресурси, обвързани в глобална мрежа за доставки. От друга страна, климатичният отпечатък на строителната индустрия продължава да расте. Според последните данни на ООН, през 2021 г. строителният сектор е бил отговорен за над 34% от търсенето на енергия, както и за около 37% от замърсяването с въглероден диоксид, в резултат на енергоемкостта и управлението на строителството на сгради. В допълнение, последващият ефект от една сграда идва от начина, по който тя ще функционира. Какви са възможните решения за балансиране между пазарните ползи, достъпността и екологично съобразните решения в строителството? Комплексните подходи в сертифицирането на сгради с международно установени стандарти, които имат и пазарна функция, могат да окуражат инвеститорите да строят сгради и комплекси с добри екологични показатели. Цялостният подход към сертифицирането, който обхваща както материалите, така и функционирането на сградата води до по-висококачествено строителство и до сграден фонд, който има по-малки негативни ефекти върху околната среда.

Архитектурният дизайн и инженерните решения в рамките на една нова сграда определят какъв ще бъде нейният ефект върху околната среда след като тя влезе в експлоатация. Ако става въпрос за жилищна сграда, начинът, по който е построена тя, материалите, които се използват, качеството на изолацията, ослънчаването и други фактори могат да предопределят до голяма степен използването на енергия за отопление или за охлаждане. Материали или проект, които не се фокусират достатъчно върху енергийната ефективност, могат да доведат до по-високо потребление на енергия в сградата и съответно до по-голям екологичен отпечатък. Същото важи и за индустриални или комерсиални сгради – начинът, по който те се проектират спрямо планираната функция, може да определи какви ще бъдат ефектите върху околната среда. Например, доколко една индустриална сграда е свързана с местни енергийни мрежи или използва възможности като позитивно енергийни сгради в близост.

Качеството на сградите и съоръженията, които строим е от изключителна важност за качеството на живот, доброто икономическо развитие, активната и естетична градска среда и имиджа на града.

До голяма степен сградите определят и начина ни на живот и могат да ни подтикнат към определено поведение – като потребители, като живущи или като производители. Строежът на сгради с мисъл за околната среда, и по-конкретно за екологичните ефекти, е важен както за градовете ни, така и за климата. Но от друга страна, за да строим сгради с мисъл за околната среда, следва да имаме разбиране за тези ефекти – както от гледна точка на материалите, които се използват, така и от гледна точка на начина, по който сградата ще функционира след построяването си.

В този смисъл, ние създаваме сградите, но те създават начина ни на живот. И тези решения оказват влияние за дълго време, тъй като сградите, в най-честия случай, остават на мястото си за десетилетия напред.

През последните години в различни сфери се развиват системи за измерване на ефектите върху климата и околната среда или инструменти за устойчиво развитие, които целят да измерят, сравнят и дадат препоръки за подобряване на определена дейност или проект и техните показатели спрямо концепцията за устойчиво развитие. Тази тенденция навлиза и в строителството на сгради, като създава натиск върху пазара да работи в посока адаптация към климатичните промени и по-широко използване на екологични материали или стандарти в развитието на определен проект.

Сграда или проект, който следва екологичните стандарти, може да даде конкурентно предимство на пазара на съответния инвеститор.

Това може да доведе до по-голяма възвращаемост на инвестицията. А други инвеститори-конкуренти могат да припознаят това предимство и да се решат също да работят в тази посока. По този начин, чрез пазарните механизми, по-високото търсене на по-устойчиви материали или установяването на екологично съобразни практики може да наклони пазара в тази посока и да създаде дългосрочна тенденция, която да доведе до по-щадящо строителство и по-добро разбиране на ефектите върху околната среда.

На пръв поглед пазарният подход и опазването на околната среда са противоположни идеи. Неслучайно говорим за инвестиции в сгради вместо просто за строителство на сгради. Подходът към градовете и разбирането за тях единствено като огромен пазар на имоти от всякакъв тип, движени единствено от пазарната логика, е мислене, формирано в следвоенния период, основно в САЩ, но и на много места в Западна Европа. Фокусирането единствено върху възвращаемостта на инвестициите, за сметка на критерии като качество на живот и ефекти върху околната среда, е довело до различни примери за “изтощаване” на градове или обвързването на цялото им развитие с икономическата логика. Градове като Детройт, Билбао или Глазгоу са разчитали на икономическия си потенциал като водещи производители на автомобили и тежка промишленост, докато търсенето на тези продукти намалява в световен мащаб. След отдръпването им и затварянето на големите фабрики, наследството, с което тези градове се сблъскват, са силно замърсяване, разрушаващи се жилища и огромни индустриални пространства без функция.

С напредъка в развитието на градовете, като важни критерии за тяхното развитие навлизат здравословните жилищни условия, добрата градска среда и възстановяването на околната среда от негативните ефекти от човешката дейност. Проследявайки тези тенденции до наши дни, вече сме в период, в който освен да адресираме последствията от своята дейност, следва да се адаптираме и към климатичните промени. Качеството на живот от гледна точка на здравословна градска среда, намален климатичен отпечатък и добри жилищни условия постепенно става стандарт и основен критерии в избора на място за живот – квартал, сграда, апартамент или къща. Силата на пазара и на инвестициите може да бъде насочена към такава промяна, така че жилищата, които строим да бъдат не просто бетонови парчета инвестиции, а място с високо качество на живот и грижа за околната среда. Адаптацията към тези нови критерии и обстоятелства е напълно съвместима с пазарния подход и е възможно да бъде реализирана.

За да се стигне до тази промяна обаче е необходимо да има и търсене на такъв тип строителство или инвестиции. За да се случи това, е необходимо да има по-голямо разбиране на ефектите от строителството върху околната среда и желание на потенциалните купувачи и наематели да изберат по-екологично съобразни опции. Съответно е необходимо и по-голямо разбиране и достатъчно информация за крайните потребители, както и добри примери.

В строителството на сгради, един такъв инструмент са зелените сертификати.

Това са системи от индикатори, които измерват ефектите от строителството и функционирането на определена сграда или сграден комплекс спрямо определени критерии за устойчиво развитие. Основен елемент от тези критерии са ефектите върху околната среда от гледна точка на използваните материали за построяване на сградата, територията, в която е построена, както и редица критерии относно ефектите, след като сградата е в експлоатация. Допълнително съществуват и критерии, които обхващат и социални индикатори, обвързвайки ефектите върху околната среда с качеството на живот. Така се формират категории като управление на сградата, енергия, здраве и качество на живот, транспорт, вода, материали, замърсяване, територия.

Сградата или проектът се оценяват по тези критерии, за които има разработени различни скали, които формират оценки. Съответно, колкото по-висока е оценката, толкова по-висока степен сертификат се присъжда на сградата. Различните системи за оценка се прилагат както за нови проекти, така и за съществуващи сгради, които подлежат на реновация. Системите се адаптират спрямо случая, а стандартите за сертифициране се поддържат на международно ниво и се адаптират спрямо напредването на инженерните технологии и архитектурата. Съществуват и национални стандарти, които адаптират някои от критериите спрямо практиките на строителство в съответните държави. Тази адаптация е необходима заради разликите в напредъка на строителната индустрия, архитектурата и инженерството.

Кои са най-известните зелени сертификати за сгради?

Един от водещите сертификати е LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) – Лидерство за дизайн и екологични ефекти. Сертификатът е разработен в САЩ и се прилага в строителството на нови сгради, реновацията на съществуващи и в проекти за нови квартали и общности. Той се фокусира върху намаляване на ефектите върху климатичните промени, като намалява въглеродния отпечатък на сградите, например, както и върху качеството на живот на ползвателите на сградата, както и намаляването на негативните ефекти върху биоразнообразието. Сертификатът има фокус и върху екосистемните услуги.

Друг известен сертификат е BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) – Метод за атестация от агенцията за изследване на сгради. Той е разработен в Обединеното кралство и оценява по 3 групи критерии – за въздействие върху околната среда, за социални измерители и за икономическа устойчивост. Сертификатът BREEAM отразява трите стълба на понятието за устойчиво развитие, което се фокусира върху баланса между екологични, социални и икономически ползи и оценява също и иновативното инженерство на определен проект, като се фокусира върху потенциала му да бъде добър пример за други сгради. Този сертификат има и вариации спрямо различни национални рамки, в допълнение към международния стандарт.

Трети пример за сертификат е EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies) – Отличие в дизайна за ефективност. Сертификатът предлага по-опростени критерии от LEED и е по-широко приложим в развиващи се държави, където постигането на по-високите стандарти на по-големите сертификати е по-трудно. Това го прави по-лесно приложим в по-трудни условия, но го прави и по-достъпен за не толкова развитите пазари. Това допринася за по-голямо разпространение на практиките за устойчиво строителство, така че те да не се въвеждат само в богатите държави.

Зелените сертификати за сгради са част от по-голяма тенденция във въвеждането на комерсиални стандарти за оценка на ефектите върху околната среда

По подобен начин много хранителни продукти започват да се оценяват в различни категории и да слагат етикети или сертификати, които би следвало да оценяват техните усилия по отношение на околната среда. Тези стандарти имат двоен ефект. От една страна, те показват, че с увеличаването на разбирането за негативните ефекти върху околната среда се увеличава и натискът върху индустрията и пазара да адаптира практиките си, така че да намали негативните екологични ефекти и съответно да допринесе за борбата с климатичните промени.

От друга страна, обаче сертификатите, особено когато не са международно установени, със строги критерии и независими звена за оценка, често се превръщат в маркетингов продукт, който представя определена марка или продукт в позитивна светлина без задължително зад етикета да стоят реални мерки. Това води до т.нар. феномен “greenwashing” (буквално преведено, изпиране в зелено; озеленяване, с негативна конотация) – пазарни практики, които на думи намаляват негативните ефекти върху околната среда, позволявайки капитализиране върху новата обявена добавена стойност, но без да правят достатъчно на практика. За разлика от повечето индустрии, строителната индустрия не е сред бързооборотните и там промените изискват дълго и внимателно планиране. Също така, промяната на определени практики изисква преосмисляне на традиции в строителството, които не са променяни от години, както и нов подход към доставките на материали по веригата, които се добиват трудно и са по-скъпи. В този смисъл, рискът от greenwashing в строителната индустрия е по-малък, но ефектите от позитивните промени в нея могат да бъдат по-значителни. Това може да се постигне чрез динамиката на пазара.

Подтикването на пазара към по-устойчиво строителство може да се случи чрез реализирането на пилотни проекти, както като частни, така и като публични инвестиции

В някои държави това се случва с примери от публичната сфера. Конкретни мерки и инвестиции от страна на местните и националните власти могат да бъдат пилотни проекти в тази посока. Интересен пример е новата сграда на Университетската болница в Маастрихт, Нидерландия. Проектът е сертифициран по нидерландския стандарт на BREEAM и се фокусира върху използването на естествени материали в конструкцията на новата сграда, като дърво и бамбук. В допълнение към мерките за подобрена енергийна ефективност, новата сграда ще има и покривна градина, която да подпомага биоразнообразието в района. Подобни големи публични инвестиции могат да повишат търсенето за устойчиви практики на строителство и да подтикнат частни инвеститори също да работят в тази посока.

Така могат да се реализират и емблематични проекти като The Valley в Амстердам, Нидерландия. Сградата също е сертифицирана с най-високата оценка на BREEAM по нидерландския стандарт и отвъд впечатляващата архитектура, интегрира по органичен начин естествени материали в преобладаващо бетоновата конструкция, чрез уникални зелени тераси и публични пространства, които балансират различните функции на сградата (комерсиални, офис и жилищни). В сградата са интегрирани и системи за производство на енергия, както и умни технологии за отопление и охлаждане, които се управляват с най-напредничавите технологии за управление на сгради. Като частна инвестиция този проект е емблематичен за промяната на пазара в посока търсене на устойчиви сгради, но в преобладаващо високия ценови сегмент.

Тук идва и проблемът с въвеждането на устойчиви практики в строителството и реновацията на сгради – достъпността.

В целия Европейски съюз е налице продължаваща тенденция за увеличаване на цените на жилищата, както за покупка, така и за наем. Между 2010 и 2023 г. цените на жилищата са се увеличили с над 200% в Естония, и с близо или над 100% в държави като Унгария, Литва, Латвия, Чехия, Австрия, Люксембург и Португалия. За България, процентът е над 75%.

https://ec.europa.eu/eurostat/documents/4187653/18051219/house-prices-and-rents-percent-change-2010-2023-Q4.jpg.jpg/0a2c1839-ec8c-e364-555d-9b3817c1c8d7?t=1712217349537 — *Фигура 1: Промяна в цените на жилища и наеми в ЕС между 2010 и 2023 г. Източник:* *Eurostat*

Тези данни показват продължаващата тенденция за финансиализация на пазара на жилища и превръщането им основно в инвестиционен инструмент вместо да изпълняват основната си функция на жилища. В същото време, в много държави възнагражденията не са нараснали с еквивалентен процент и това показва изкривената картина на пазара на недвижими имоти. В този смисъл, ако все повече хора не могат да си позволят да закупят дори първо жилище, как биха могли да мислят за други критерии за потенциалното си ново жилище освен цената? В някои градове увеличаващото се ниво на туризъм допълнително влошава тенденцията за финансиализация на жилища и ги прави дългосрочно недостъпни. Лисабон е един от тези примери – поради липсата на регулации и активна жилищна политика, днес градът е все по-недостъпен за хора от средната класа или с по-ниски доходи, а недвижимите имоти са основна територия на инвеститорите и на по-високоплатени групи. Поради жилищната криза, породена в резултат на липсата на политика, местната власт в Лисабон се опитва да предприеме дългосрочни действия като работи заедно с инвеститорите, така че да работят заедно за решения на тази криза. В такива ситуации обаче е трудно да се мисли за екологични мерки.

Въпреки това е възможно да се намерят инструменти за балансиране между печалбата и екологичните мерки.

Нидерландия страда от дългосрочна жилищна криза с остър недостиг на жилища в почти цялата страна. Кризата е осезаема особено за хората, които се опитват да „влязат“ на пазара с покупка на първо жилище. Цените се увеличават значително и няма индикации за намаляване в следващите години. В същото време, Нидерландия е много зрял пазар на жилища. Националната жилищна политика е подробна, адаптивна и силно ориентирана към предоставянето на дългосрочни ипотечни инструменти за хора в различна социална ситуация – живеещи сами, двойки на семейни начала, възрастни, семейства. Съществува фонд за гарантиране на ипотеките, а регулациите фиксират цените на жилищата спрямо доходите на потенциалните купувачи или наематели. Това прави пазара предвидим и добре функциониращ – всеки нов проект се проверява и адаптира спрямо изискванията и нуждите на съответния град или община, като жилищата се проектират спрямо различните целеви групи. Така освен достъпността се гарантира и добра обществена среда и се цели смесване на различни групи живущи. През изминалата година в Нидерландия се въведоха мерки за стимулиране на енергийната ефективност и мерките за устойчивост в нови жилищни сгради. Инвеститорите получават подкрепа, в случай, че инвестират в тази посока, а купувачите получават отстъпки или облекчени ипотечни условия при закупуването на жилища с висок енергиен стандарт.

Каква е ситуацията в България?

У нас пазарът на недвижими имоти по-често се свързва с негативни примери, за съжаление. Презастрояването на Черноморието, особено с невъобразими примери като „хотелът-стена“ на плажа Алепу, продължаващото презастрояване в София, въпреки достатъчния брой жилища и високия брой празни такива, както и увеличаването на цените на жилищата до нелепи нива показват доминацията на изцяло пазарния подход на строителството у нас. Поради липсата на активна жилищна политика, както и на достатъчно активно регулиране на строителството като цяло, е трудно да се мисли как биха могли да се въведат мерки за по-екологично съобразни строителни практики.

Примерите от други държави показват, че тенденцията на чисто пазарна логика в строителството и развитието на градовете може да има силно негативни последствия. В България това може да доведе до още по-големи трудности, с оглед на липсата на силна традиция в градското планиране и активна работа между местните власти и инвеститорите. Въпреки това в България съществуват и някои примери за сгради с жилищни функции, които са сертифицирани. Големите инвестиционни проекти в София често интегрират различни функции на сградите, за да гарантират по-голяма печалба чрез изграждането на комерсиални и жилищни площи в един комплекс. Такъв е примерът с комплекса “Сан Стефано Плаза” в центъра на София. Сградата има търговски, жилищни и офис площи и през 2017 г. е успешно сертифицирана по BREEAM, като жилищната част става първата в България, която получава този сертификат. Друг пример от София е новият комплекс в близост до Четвърти километър в жк Изток – IZTOK Parkside, който също е сертифициран по BREEAM. Сградите в комплекса са проектирани, така че да пестят енергия и да използват високо енергийно ефективни материали. В допълнение, са въведени и мерки за по-висока енергийна ефективност в управлението на отделните апартаменти и на общите пространства. Допълнителни мерки включват и по-подробното устройствено планиране на комплекса в посока намаляване на трафика, шума и добавянето на висока растителност. Пример в посока сгради с обществено предназначение е сградата на Нов български университет, която въпреки че не е сертифицирана по международните стандарти, е реновирана в посока подобряване на енергийната ефективност и усилията са разпознати от Столична община.

Въпреки че в България все още няма законова рамка или стимули конкретно за въвеждането на зелени сертификати на сгради, постепенното увеличаване на броя на сгради, които се сертифицират, показва, че пазарът на недвижими имоти има интерес в тази посока.

Мониторинг на Colliers International показва, че в градовете в Централна и Източна Европа постепенно се повишават инвестициите в сгради със зелени сертификати. Въпреки че София изостава по този показател, в столицата има проекти, които са успешно сертифицирани, макар да са основно за бизнес сгради.

Фигура 2: Брой сгради със зелени сертификати от общия брой офис сгради в района на Централна и Източна Европа. Източник

Зеленото сертифициране е един от по-амбициозните подходи към подобряване на енергийната ефективност на сградите. Те са добър пример за пазарно-ориентиран подход, но за постигането на по-голямо разпространение на енергийно-ефективно строителство е необходимо частните инвестиции да се комбинират с публични политики. Опити за търсене на съвместна работа между различни заинтересовани страни, по-активно въвличане на местните (и националните) власти в посока адаптация на строителството към по-екологично съобразни стандарти, в рамките на активна жилищна политика могат да отворят нова страница в начина, по който развиваме българските градове. Можем да използваме активния пазар на недвижими имоти като възможност за адаптация към промените в начина на живот, които ни предстоят с оглед на дългосрочните ефекти от климатичните промени.

Автор: Божидар Иванов / Климатека

Божидар Иванов е част от авторския екип на Климатека. Той е градски и социален изследовател, с опит в международни сравнителни изследвания на градско и регионално планиране и политики. Има докторска степен по градско и регионално планиране и политики от Техническия университет на Райнланд-Пфалц в Кайзерслаутерн, Германия. В дисертацията си разработва инструмент за планиране на градове и региони, губещи население (Shrinking Smart). Има допълнителни специализации в Германия и Нидерландия. Провеждал е градски и социални изследвания в Германия, Испания, Нидерландия и България, както и международни изследвания на публични политики за институциите на ЕС. Изследователските му интереси са в сферите на устойчивото градско развитие, концепции за планиране, регенерация на територии, градски политики, регионално планиране, икономика и качество на живот.

В публикацията са използвани материали от: